传统地产转型数字地产的几个关键问题分析
1 引言
数据中心，是信息技术与地产的结合，又称为数字地产，其基础是土地和建筑，对供电、冷却、供水、空间、荷载、布局、带宽等方面有其特殊要求，上层应用是信息技术产品与运营服务，通过信息技术基础设施对土地、建筑、电力、带宽、水资源等消耗服务来赚取利润。从地产属性讲，数据中心的建设需要取得相关土地使用权、土建厂房以及电源、制冷空调等关键基础设施。从信息技术产业而言，数据中心的运营包括电信资源本身运营以及与电信资源相关设备提供和服务等。
2 选址
· 考虑自然条件，尽可能选择便于自然冷却的地区，可大大降低运营能耗；考虑是否是地震活跃地带等。
· 考虑能源条件，选择供电可靠程度高的地方，在重要的电网传输通道上，供电有充分保障；此外，电力成本也很重要，因为数据中心的运营成本中有70%左右会是电费，是成本收回中一个重要参考指标；采用水蒸发冷却方式制冷的数据中心，自来水水源应充足，这也是选址过程中的一个重要因素。
· 考虑数据中心离骨干网越近越好，处于非骨干网上的地区，需根据可开发的带宽资源、带宽质量来决定数据中心的建设规模。对于无法解决带宽的边远地区，则不适合建设大规模的数据中心。
3牌照
数字地产，也遵循传统地产的逻辑，多分布在大湾区、长三角、京津冀等区域。这些区域人口以及互联网用户密度领先全国平均水平，数据中心需求旺盛。同时受限于一线城市较严的能耗审批政策，数据中心供给相对稀缺，导致了供需失衡现象。一线城市的土地、电力供应具有稀缺性，开始挤压数据中心向周边区域外溢。
（北上广等一线城市互联网用户密度领先全国）
4 客户分析
5 投资回收
（北京互联网发展势头强劲，数据中心需求量大）
6 能评
数据中心由于耗能巨大，需要通过地方能评审批。数字地产远大于比传统地产项目能源消耗值，下面通过某个项目案例，设计等级Tier III，国标A级，年均PUE按1.4计入，按水蒸发冷却的空调方式制冷，进行简单的数据中心全年能耗测算。
（某数据中心能耗汇总）
值得注意的是数据中心用水量非常惊人，采用间接蒸发冷却技术，水耗就会降低很多，但全年水耗的标准煤换算值并不大。
运维中心、指挥中心等办公性质的办公楼，其能评测算没有特殊之处。如有市政供暖，供热、燃气等按全年能耗应计入。可以看出，影响能耗测算的主要是全年的电耗数据，这是影响能评是否通过的关键。
7 总结
新基建政策的推动，有部分传统地产企业转型进入数字地产领域，从选址、牌照、客户分析、投资回收分析、能评等多个因素讨论了传统地产转型数字地产的几个关键问题，对数据中心行业的发展提供参考与技术支撑。
