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传统地产转型数字地产的几个关键问题分析

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引言

 

数据中心,是信息技术与地产的结合,又称为数字地产,其基础是土地和建筑,对供电、冷却、供水、空间、荷载、布局、带宽等方面有其特殊要求,上层应用是信息技术产品与运营服务,通过信息技术基础设施对土地、建筑、电力、带宽、水资源等消耗服务来赚取利润。从地产属性讲,数据中心的建设需要取得相关土地使用权、土建厂房以及电源、制冷空调等关键基础设施。从信息技术产业而言,数据中心的运营包括电信资源本身运营以及与电信资源相关设备提供和服务等。

 
数据中心,是信息技术与地产的结合,又称为数字地产,其基础是土地和建筑,对供电、冷却、供水、空间、荷载、布局、带宽等方面有其特殊要求,上层应用是信息技术产品与运营服务,通过信息技术基础设施对土地、建筑、电力、带宽、水资源等消耗服务来赚取利润。从地产属性讲,数据中心的建设需要取得相关土地使用权、土建厂房以及电源、制冷空调等关键基础设施。从信息技术产业而言,数据中心的运营包括电信资源本身运营以及与电信资源相关设备提供和服务等。
 

 
数字地产不同于住宅地产,尤其体现在信息基础设施和配套设施的投入上,其信息基础设施和配套设施的投入是土地及毛坯土建成本的数倍之多。与传统地产一致,数字地产需进行自建厂房审批,还有特殊门槛,在满足入门资质、能耗指标使用权后,决定数据中心经营的是上下游客户,无论是互联网公司、金融机构等,能够绑定客户资源是数据中心发展的关键。数字地产属于资本密集型、重资产行业,合同期限长,以五到十年为主,合作关系较为稳定。新基建政策的推动,有部分传统地产开始进军数字地产领域,如万通、金茂、鲁能等。在传统地产转型数字地产过程中,需要关注一些传统地产不常见的关键问题。
 

选址

 
数据中心选址有几个大的原则:

·  考虑自然条件,尽可能选择便于自然冷却的地区,可大大降低运营能耗;考虑是否是地震活跃地带等。

·  考虑能源条件,选择供电可靠程度高的地方,在重要的电网传输通道上,供电有充分保障;此外,电力成本也很重要,因为数据中心的运营成本中有70%左右会是电费,是成本收回中一个重要参考指标;采用水蒸发冷却方式制冷的数据中心,自来水水源应充足,这也是选址过程中的一个重要因素。

·  考虑数据中心离骨干网越近越好,处于非骨干网上的地区,需根据可开发的带宽资源、带宽质量来决定数据中心的建设规模。对于无法解决带宽的边远地区,则不适合建设大规模的数据中心。

 
数据中心,是信息技术与地产的结合,又称为数字地产,其基础是土地和建筑,对供电、冷却、供水、空间、荷载、布局、带宽等方面有其特殊要求,上层应用是信息技术产品与运营服务,通过信息技术基础设施对土地、建筑、电力、带宽、水资源等消耗服务来赚取利润。从地产属性讲,数据中心的建设需要取得相关土地使用权、土建厂房以及电源、制冷空调等关键基础设施。从信息技术产业而言,数据中心的运营包括电信资源本身运营以及与电信资源相关设备提供和服务等。
 
 
 

3牌照

 

数字地产,也遵循传统地产的逻辑,多分布在大湾区、长三角、京津冀等区域。这些区域人口以及互联网用户密度领先全国平均水平,数据中心需求旺盛。同时受限于一线城市较严的能耗审批政策,数据中心供给相对稀缺,导致了供需失衡现象。一线城市的土地、电力供应具有稀缺性,开始挤压数据中心向周边区域外溢。

 

 

(北上广等一线城市互联网用户密度领先全国)

 
 
数据中心运营商,其建设或租赁数据中心基础设施、出租物理空间等业务与传统地产基本一致,还需要办理《工业和信息化投资项目备案》、《工业和信息化固定资产投资项目节能评估和审查》等特殊的备案或审批。数据中心基础设施建设项目不属于对关系国家安全、涉及全国重大生产力布局、战略性资源开发和重大公共利益的项目,多适用于备案管理。根据《固定资产投资项目节能审查办法》的规定,数据中心基础设施建设项目具有能耗大的特点,一般需取得当地发改委的节能审查意见。一般来说,数据中心运营商在整个数据中心建设和运营过程中发挥主导作用,购买土地、土建与机电基础设施实施、租赁带宽资源等,向下游用户提供数据中心服务,一般还需取得《增值电信业务经营许可证》。
 
 

客户分析

 
从需求端而言,中国移动、中国电信、中国联通三家运营商占据数据中心投资的很大一部分。互联网公司则是需求端的另外一个增长极,阿里、腾讯、百度、京东等公司信息基础设施的投入总体保持增长趋势。同时,像视频、游戏类企业对于数据中心诉求也是非常旺盛的。视频类客户往往对数据中心标准化要求较高,有定制化要求,由于视频类公司目前处于市场扩张阶段,现金流和经营稳定性不高,这类客户对数据中心价格敏感性较高。游戏类客户更看重一线高可用性资源,其对定制化需求不高,可接受零售型服务,这类企业一般已进入盈利模式,资金实力和盈利稳定性较强,对数据中心价格敏感性较低。
 
大型互联网公司、云计算企业、金融机构等,多采用自建自营模式,比如亚马逊、阿里、腾讯、百度、商业银行等,建设好数据中心,一部分自用,一部分直接对客户提供服务器、网络带宽等租赁服务。传统地产商,进入数字地产领域,往往采用租赁模式,由建设方将关键基础设施提供完备,直接出租数据中心机柜资源给客户,客户自己购买服务器,由建设方进行基础设施运维,客户缴纳机柜租金;或者为政府或者大型企业定制数据中心,依照用户需求,提供定制化服务,单一稳定客户,类似融资租赁模式。
 
 

投资回收

 
由于各地土地价值相差很大,一般土地费用并不计入投资回收分析。数据中心土建与装修费用,折合建筑面积约0.4万元/㎡;机电基础设施费用按等级不同,费用相差较大,一般Tier III机电设施费用大约2.2~2.5万元/㎡,Tier IV机电设施费用大约2.5~3万元/㎡ ,数据中心运营商头部公司由于标准化及集采等因素,价格会低一些。也有部分数据中心运营商按单机柜投资20~25万元来进行分析测算,由于单机柜投资和机柜功率密度直接相关,这个数据还需根据功率密度折算修正后再使用。
 

 

(北京互联网发展势头强劲,数据中心需求量大)

 
环京区域,4kW/Rack机柜含电租赁价格约5200元/月,合270元/A左右,供电价格约0.55元/kWh,电费占运营费用的70%左右,一线城市区域,机柜上架率几乎满载,外溢地区,上架率会偏低一些。综合考虑这些因素,进行投资回收分析,投资回收期一般约6~8年左右。
 
 
 

能评

 

数据中心由于耗能巨大,需要通过地方能评审批。数字地产远大于比传统地产项目能源消耗值,下面通过某个项目案例,设计等级Tier III,国标A级,年均PUE按1.4计入,按水蒸发冷却的空调方式制冷,进行简单的数据中心全年能耗测算。

 

 

(某数据中心能耗汇总)

 

值得注意的是数据中心用水量非常惊人,采用间接蒸发冷却技术,水耗就会降低很多,但全年水耗的标准煤换算值并不大。

 

 

 

运维中心、指挥中心等办公性质的办公楼,其能评测算没有特殊之处。如有市政供暖,供热、燃气等按全年能耗应计入。可以看出,影响能耗测算的主要是全年的电耗数据,这是影响能评是否通过的关键。

 

总结

 

新基建政策的推动,有部分传统地产企业转型进入数字地产领域,从选址、牌照、客户分析、投资回收分析、能评等多个因素讨论了传统地产转型数字地产的几个关键问题,对数据中心行业的发展提供参考与技术支撑。

 

 

 

2021年3月15日 11:05